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Home Sonderthemen Rügen Haus geerbt? Das sollten Erben wissen!
15:20 30.11.2018
Auch beim geerbten Haus zu beachten: Die Erbschaftsteuer. Experten geben dazu Rat und Hinweise.                                 FOTOS (2): Archiv/BVRS

Im Jahr 2016 lag die erbschaftsteuer in Deutschland bei rund sechs Milliarden Euro. Grund genug für heutige und künftige Erben, sich intensiv mit den wichtigsten Fragestellungen rund um Freibeträge, gesetzliche Erbfolge und auch Erbengemeinschaften beim Erbe von Immobilien zu befassen.

Hat der Verstorbene ein Testament verfasst und dieses beim Notar hinterlegt, ist klar bestimmt, wer die Immobilie erhält. Gibt es kein Testament, greift die gesetzliche Erbfolge. Ehepartner, Kinder, Enkel und Urenkel sind Erben erster Ordnung. Unter ihnen wird das Vermögen vollständig aufgeteilt. Gibt es keine Erben erster Ordnung, so würde die Erbschaft entsprechend auf die Eltern, Geschwister, Neffen und Nichten übergehen (zweite Ordnung).

Als Erben dritter Ordnung gelten dann die Großeltern und deren Abkömmlinge. „Ohne Testament kein Erbschein, ohne Erbschein kein Grundbucheintrag: Daher ist es wichtig, zunächst alle Unterlagen zusammenzutragen - auch um unnötige Wege zu den Ämtern zu vermeiden“, rät Hanno Heintzenberg, Gründer und Geschäftsführer von McMakler.

„Übrigens, laut deutschem Erbrecht haben Kinder und Ehegatten das Recht auf einen Pflichtteil - auch wenn das Testament möglicherweise anderweitige Regelungen vorsieht“, ergänzt er.

Seit der Reform der Schenkungs- und Erbschaftsteuer im Jahr 2009 muss zur Bewertung der Immobilie das sogenannte Verkehrswert-Verfahren angewandt werden. „Grundsätzlich heißt das: Ein unabhängiger Gutachter prüft, für wie viel Geld das Haus derzeit verkauft werden könnte. Lage, Ausstattung, Wohnfläche oder auch das Grundstück sind entscheidende Kriterien für den Verkaufserlös. Unsere Erfahrung zeigt, dass die Erbschaft in fast drei Viertel der Fälle mehr als 150.000 Euro beträgt“, erklärt Heintzenberg. Ein wichtiger Tipp des Immobilienexperten ist zudem, dass bei fremdgenutzten, also vermieteten Immobilien, der Gesetzgeber nur 90 Prozent des Verkehrswerts bei der Ermittlung der zu zahlenden Steuer ansetzt. „Das ist nicht unerheblich und sollte bedacht werden.“

Grundsätzlich unterliegt das komplette, vererbte Vermögen der Erbschaftsteuer. Allerdings existieren Freibeträge, die zuvor vom Wert des Hauses beziehungsweise des kompletten Erbes abgezogen werden. Die Freibeträge liegen beispielsweise für Erben erster Ordnung bei 500.000 Euro für den Ehegatten und bei 400.000 Euro je Kind. Bei ebenso 400.000 Euro je Enkel, wenn deren Eltern bereits verstorben sind, ansonsten bei 200.000 Euro. Für überschüssiges Vermögen sind dann je nach dessen Höhe unterschiedliche Steuersätze fällig. Für die ersten 75.000 Euro werden sieben Prozent Erbschaftsteuer erhoben, bis 300.000 Euro sind es elf Prozent und bis 600.000 Euro 15 Prozent (Angaben für die Steuerklasse I).

„Beim Thema Erbschaftsteuer sind viele unserer Kunden zunächst etwas verunsichert. Wir können dann oft beruhigen, denn aufgrund der relativ hohen Freibeträge wird in Deutschland nur etwa ein Drittel des Erbes überhaupt besteuert“, so der Experte.

Den zweiten Teil des Beitrags lesen Sie in der nächsten Veröffentlichung „Bauen -Wohnen - Handwerk“ in der OSTSEE ZEITUNG.


Verletzt sich ein Mieter infolge eines Mangels der Mietwohnung, haftet meist der Vermieter. Allerdings muss der Mangel der Wohnung die Verletzung direkt verursacht haben. Stürzt eine Mieterin, weil sie sich wegen eines herunterfallenden, defekten Rollladens erschreckt hat, haftet der Vermieter nicht.

Dies hat laut D.A.S. Rechtsschutz Leistungs-GmbH (D.A.S. Leistungsservice) das Landgericht Nürnberg-Fürth entschieden (LG Nürnberg- Fürth, Az. 7 S 5872/17).

Hintergrund: Vermieter sind dafür verantwortlich, dass ihre Mietwohnungen frei von Mängeln oder Schäden sind, die die Wohntauglichkeit beeinträchtigen. Ein Mieter, der sich infolge von Wohnungsmängeln verletzt, kann Anspruch auf Schadenersatz und Schmerzensgeld haben.

Denn der Vermieter hat eine sogenannte Verkehrssicherungspflicht: Er muss also dafür sorgen, dass Mieter die Räume ohne Verletzungsgefahr nutzen können. Allerdings trägt der Vermieter nicht für jede Eventualität die Verantwortung.

Der Fall: Die Mieterin einer Doppelhaushälfte mit Garten hatte ihrem Vermieter gegenüber moniert, dass ein Rollo auf der Gartenseite schwergängig sei. Der Vermieter unternahm nichts.

Zwei Wochen später befand sich die Mieterin gerade auf der Treppe zur Gartenterrasse, als das Rollo sich offenbar von selbst löste und herunterfiel. Durch dieses laute Geräusch erschrak die Mieterin so sehr, dass sie ausrutschte. Dabei stützte sie sich mit der Hand ab und zog sich am Handgelenk einen Teilbänderriss und einen Knorpelschaden zu.

Sie verklagte daraufhin ihren Vermieter und verlangte 10.000 Euro Schmerzensgeld sowie 52.000 Euro für den sogenannten Haushaltsführungsschaden, da sie ihren Haushalt nicht mehr selbst führen könne.

Das Urteil: Das Landgericht Nürnberg-Fürth wies nach Informationen des D.A.S. Leistungsservice die Klage ab. Zwar umfasse die Pflicht des Vermieters, Mängel zu beseitigen, grundsätzlich auch den Schutz von Leib und Leben.

Aber: Der Mangel sei hier nur indirekt für den Schaden verantwortlich. Dies sei nicht ausreichend. Dass sich jemand durch ein lautes Geräusch erschrecke, stolpere und hinfalle, gehöre zum allgemeinen Lebensrisiko, für das niemand anderer haftbar zu machen sei. Eine Verkettung unglücklicher Umstände habe zu diesem Unfall geführt. Eine Haftung des Vermieters wäre aus Sicht des Gerichts nur in Frage gekommen, wenn das Rollo die Frau direkt getroffen hätte.

(Landgericht Nürnberg-Fürth, Beschluss von 18. Juni 2018, Az. 7 S 5872/17)


Der Wintereinbruch steht unmittelbar bevor. Deshalb sollten Eigentümer jetzt daran denken, ihre Immobilie winterfest zu machen. Frost, Schnee und Hagel sind eine Belastungsprobe für jedes Hausundverursachen schwere Schäden.

Denn egal, ob für eine lange Nutzungsdauer oder um einen hohen Preis beim Wiederverkauf zu erzielen - witterungsbedingte Schäden können sehr kostspielig sein. Wie Hausbesitzer ihre Immobilie winterfest machen und was die häufigsten Schwachstellen sind, zeigen die Experten der Branche auf:

Wer beim Heizen sparen will, muss aufpassen, dass die Rechnung am Ende auch aufgeht. Einfache Faustregel: Im ganzen Haus sollte immer eine Raumtemperatur von mindestens 17 Grad Celsius vorherrschen. Ist es kälter, kann sich Kondensat und folglich Schimmel bilden. Auch das Heizen von vollständig ausgekühlten Räumen dauert deutlich länger und ist energie und somit kostenintensiver.

Werden selten genutzte Räume nicht geheizt, nimmt die Wand die Kälte auf und gibt sie an Nachbarräume ab. Richtig heizen meint: immer heizen. Ansonsten kann es neben Gesundheitsschäden zu teuren Schäden an der Bausubstanz kommen. Daher gehört die Überprüfung der Heizungsanlage zu den grundlegenden Aufgaben eines Eigentümers vor Wintereinbruch.

Risse in der Fassade sind nicht nur ein äußerlicher Makel. Werden sie nicht rechtzeitig behandelt, kann Feuchtigkeit eintreten, sie vergrößern sich und spätere Reparaturen werden teuer. Wenn eingedrungenes Wasser gefriert, kann das zu erheblichen Bauschäden führen.

Spätestens vor Beginn des Winters empfiehlt es sich daher, die Fassade gründlich auf Risse und Schäden zu untersuchen und diese zu beseitigen. Auch Kellerwände und die Dämmung sollten bei der Überprüfung nicht vergessen werden.

Hausbesitzer sind dazu verpflichtet, ihr Dach regelmäßig von einem Fachmann kontrollieren zu lassen, sonst haften sie für mögliche Schadensquellen. Aber auch für eine lange Lebensdauer der Immobilie ist die Begutachtung wichtig. Eigentümer sind oft Laien, was die bauliche Verfassung ihrer Immobilie angeht. Alle fünf Jahre sollte deshalb ein Gutachter die Statik des Daches inspizieren. So fallen kleine Risse in Trägern und Balken schnell auf und können behoben werden.

Besonders in schneereichen Regionen sollte die Tragfähigkeit des Daches regelmäßig überprüft werden. Kleinere Arbeiten können Eigentümer selbst durchführen. Dazu gehört das Überprüfen der Ziegel auf Schäden, durch die Wasser ins Dämmmaterial eindringen kann. Auch die Regenrinnen sollten von Verschmutzungen befreit werden, um das Eindringen von Wasser in die Bausubstanz zu verhindern.

Fenster und Türen werden im Winter zu Eingangstoren für Kälte. In neueren Immobilien sind Fenster zwei- oder dreifach verglast und Haustüren gedämmt. Im einwandfreien Zustand ist die Isolierung entsprechend gut. Um die Wärmeisolierung dauerhaft zu gewährleisten, sollte der Zustand von Türen und Fenstern regelmäßig überprüft werden. Ist eine Dichtung jedoch bereits beschädigt oder liegt nicht richtig an, sollte sie ausgetauscht werden.


Seit Ende 2009 besteht in Mecklenburg-Vorpommern Rauchmelderpflicht für sämtliche Wohngebäude. „Höchste Zeit, die damals installierten Rauchmelder auszutauschen“, mahnt Hannes Möller, Vorsitzender des Landesfeuerverbandes Mecklenburg-Vorpommern. Zehn Jahre nach ihrer Inbetriebnahme steigt die Wahrscheinlichkeit, dass die Rauchkammer verschmutzt und die Melder Fehlalarme auslösen.

Aber nur funktionierende Rauchmelder können zuverlässig Leben retten. Die Initiative „Rauchmelder retten Leben“ empfiehlt beim Kauf neuer Geräte unbedingt auf das Prüfsiegel „Q“ zu achten. Rauchmelder mit diesem Qualitätszeichen sind besonders langlebig und reduzieren Falschalarme. Sie sind geschützt gegen das Eindringen von Fremdkörpern in die Rauchkammer und resistent gegen Schädigungen durch feuchtes Raumklima, Korrosion oder Temperaturwechsel.

„Es ist wichtig zu wissen, dass für das Melden eines vermeintlichen Brandes, der sich als Falschalarm entpuppt, keine Gebühren oder Strafen anfallen“, erklärt Möller und ergänzt mit einem Appell:

„Rauchmelder retten Leben. Das ist einfach so. Jeder, der keinen Rauchmelder in seiner Wohnung oder in seinem Hausangebracht hat, riskiert nicht nur seine eigene Gesundheit, sondern auch das Wohl seiner Lieben. Auch wenn die Kameradinnen und Kameraden ab und an zu Fehlalarmen ausrücken, sind diese Fehlalarme nicht gegen ein gerettetes Menschenleben aufzuwiegen.“

Ein Blick in die bundesweite Brandschaden-Statistik der vergangenen vier Jahre zeigt: Bei zehn Prozent der Falschalarme lag eine Alarmierung in gutem Glauben oder ein Irrtum vor. Aber auch Bauarbeiten sorgten für ungefähr zehn Prozent der Falschalarme. Neben technischen Störungen wurde hingegen rund jeder vierte Falschalarm durch Wasserdampf oder Aerosole wie Fett fahrlässig oder versehentlich ausgelöst. „Viele Falschalarme können mit korrekt installierten und regelmäßig gewarteten Q-Rauchmeldern vermieden werden“, erläutert Christian Rudolph, Vorsitzender von „Rauchmelder retten Leben“. Die Initiative klärt die Menschen in Deutschland seit dem Jahr 2000 über Brandgefahren im Haushalt und die lebensrettende Funktion von Rauchmeldern auf.

In Küchen und Bädern oder direkt vor der Badezimmertür sollten wegen der erhöhten Neigung zu Falschalarmen bei Wasserdampf und Küchendämpfen keine Rauchmelder angebracht werden. Und um nach Renovierungen oder anderen Bautätigkeiten die Funktionsfähigkeit der Melder weiterhin zu gewährleisten, müssen die Rauchmelder bei Bauarbeiten mit hoher Staubbelastung abgenommen, in einer Plastiktüte verpackt und nach Abschluss der Arbeiten erneut montiert werden.

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